咨詢電話: 0898-88261596
您的位置: 首頁> 資訊> 監管效力顯現 7月房地產信托融資“入秋”
監管效力顯現 7月房地產信托融資“入秋”
來源:搜狐焦點 作者:新京報記者袁秀麗 2019-08-09
[提要] 7月房地產類信托高歌猛進的態勢戛然而止。用益集合信托市場月度數據顯示,7月房地產類信托募集規模環比減少近兩成。在很多業內人士看來,這或將結束2018年以來的房地產信托的火爆行情。

  7月房地產類信托高歌猛進的態勢戛然而止。用益集合信托市場月度數據顯示,7月房地產類信托募集規模環比減少近兩成。在很多業內人士看來,這或將結束2018年以來的房地產信托的火爆行情。

  以往,國內的房企普遍把信托公司當成銀行的替代或者“影子銀行”,通過信托公司發行信托計劃來募集資金。隨著土地市場的火熱,房地產信托也不斷升溫。

  7月初,銀保監會針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示。靠信托資金拿地的中型房企受此影響較大。房地產信托也從7月開始“轉涼”。

  信托規模降近兩成

  7月成為房地產信托的一個階段的分水嶺,因為監管持續發力,集合信托產品發行市場“驟冷”。

  5月末“23號文”叫停信托變相為不符條件的房地產項目融資輸血。到了7月初,銀保監會針對多家近期房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,進行約談警示。與此同時,多家信托公司收到銀監窗口指導,要求控制地產信托業務規模。

  在監管政策持續趨嚴的背景下,用益集合信托市場月度數據顯示,7月房地產類信托募集規模為584.25億元,環比減少19.63%。

  自2019年以來,除2月受春節長假影響外,上半年其他各月份房地產集合信托募集規模均超過600億元,6月超過千億元,5月也達到900多億元。

  7月,受“政策+窗口指導”的影響,遭遇“急剎車”的房地產集合信托資金已累及整體信托市場。不過,當月投向房地產領域信托規模占比仍居首位,達到43%,與6月持平。

  隨著規模的減少,房地產信托收益率也在下滑。用益集合信托市場月度數據顯示,7月房地產類信托收益率為8.27%,較上月下滑0.04%。在所有的信托產品中,只有投向房地產的信托產品收益率出現下降。

  屢現違規風險提升

  國內房企普遍把信托公司當成銀行的替代或者“影子銀行”。通過信托公司發行信托計劃募集資金,然后投向地產開發項目,作為在無法取得銀行貸款情況下的替代品。

  事實上,自2018年,在房企融資渠道受到了極大限制的情況下,房地產信托融資市場春風得意,不僅成為眾多房企的救命稻草,也成為2018年信托市場的主力軍。

  據中國信托業協會數據顯示,截至今年一季度末,投向房地產的信托資金余額為2.81萬億元,占比14.75%,較2018年四季度末上升0.56%。

  值得關注的是,隨著房地產信托規模的增加,違約融資行為開始受到關注。今年以來,隨著對涉房貸款的檢查和處罰力度不斷加大,已有多家信托機構因對房地產企業違規“輸血”被罰。

  5月,中融信托因開展房地產信托業務不審慎,罰款60萬元;4月,北方信托因為違規發放房地產自營貸款,以及利用信托資金違規發放房地產貸款,被罰80萬元。3月,粵財信托違規開展房地產信托業務等原因被罰。

  對此,用益金融信托研究院分析人士認為,目前監管層對房地產信托領域的態度嚴格鮮明。之前房地產信托的投資風險系數相對較低,但隨著房地產開發的高利潤時代一去不返,房地產信托的市場風險也在逐步提升。

  今年,與房地產信托相關的違約案例不斷出現。7月8日,大連友誼公告稱,沈陽星獅房地產公司2015年底向華信信托申請7億元貸款,還款方式為按項目銷售進度及計劃還款,貸款用途為沈陽友誼時代廣場項目后續開發。該筆貸款應于7月1日前償還本金9840萬元。但因資金狀況緊張,致使貸款逾期。

  中型房企依賴信托融資

  用益集合信托市場月度數據顯示,7月披露交易的300款房地產信托產品中,融資方為大型房企達到220款,占比超過七成。

  到底哪些房企融資依賴信托?

  據同策研究院監測的7月40家典型上市房企完成融資情況顯示,信托貸款達到180.37億元,占比20.11%,超過境內銀行貸款的128.16億元。

  另據申萬宏源信息顯示,目前,融資結構中信托占比超過30%的房企包括恒大地產、陽光城、泰禾集團、榮盛發展、京投發展等。

  據東方證券分析師竺勁介紹,不同房企對于信托融資使用度的差別很大,萬科、保利等頭部房企以及有央企、國企背景的房企,對于信托資金的使用度很低,信托融資收緊對于這些房企影響有限。但是中型開發商由于有著較強的規模擴張訴求,獲取土地的動力更為強烈,面對有限的信貸資源,因此對于信托融資的使用度比較高。相比較而言,百強以外的小型房企原本就難以獲得信托融資資源,政策收緊對其沖擊也較小。

  因此,“房地產信托融資收緊主要影響房企的前端融資,對于依靠房地產信托資金拿地的中型房企影響較大,一方面會直接抑制其拿地,另一方面使其資金面壓力加大。”竺勁如此稱。

  用益金融信托研究院分析人士則認為,從目前來看,銀保監會要求控制今年房地產信托規模。以及對房地產信托備案標準提高,要求項目公司本身或持股50%以上直接控股股東具有二級資質。這些限制均對依賴信托融資快速擴張的中小房企影響較大。

  市場“轉涼”才剛開始?

  值得關注的是,在很多業內人士看來,7月房地產信托規模收縮被認為僅是起點。

  銀保監會日前下發“64號文”,明確下半年監管重點,其中要求督促信托機構依法合規開展房地產信托業務,提高風險防控前瞻性和主動性,控制業務發展增速。堅決遏制房地產信托過快增長、風險過度積累的勢頭。

  8月8日,在2019博鰲房地產論壇上,京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家沈建光稱,40%-50%信托資金流向房地產,還有20%左右流到金融,這部分可能進入私募等,最終也是進入房地產。因此信托融資是本次政策收緊的一個重點,今后對信托調控會越來越嚴。

  “監管部門對房地產信托的監管要求持續趨嚴,房地產信托業務收縮已成定局。與此同時,房地產類信托的收益率預期也將有所下滑。”用益金融信托研究院分析人士如此認為。

  竺勁也表示,本次信托整頓的重點是前端拿地融資的種種不合規現象,抑制信托資金過度流入房地產行業。可以預見房企拿地受到抑制,土地市場開始降溫。

  竺勁認為,接下來,房企將更加重視周轉和回款,加快現有土地的開工,爭取盡快獲得銀行開發貸,擴大資金騰挪空間,同時快速回籠預售款,緩解資金壓力。




關注官方微信,提供樓市快訊,掌握海南房地產動向,瀏覽海南各大房產動態,盡享樓市優惠信息。致力打造海南購房置業平臺。

咨詢熱線: 0898-88682262

code


相關資訊
政策前線

怕買貴?怕被坑?

專業顧問幫你越過營銷陷阱

    客戶專線,看房優惠
    河北时时推荐号码查询

    免責聲明:本頁面旨在為廣大用戶提供更多信息的無償服務,所有樓盤信息以開發商最終公布為準,不聲明或保證所提供信息的準確性和完整性。刊載的樓盤資料不視為樓盤已達到可售標 準,僅供參考和借鑒, 購房者 在購房時需慎重考慮。參閱本網站的用戶,應被視為已確認得悉上述立場。