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廣州:8月超3000套入市
來源:廣州日報 作者:蔣幸端 2019-08-12
[提要] 7月是傳統樓市淡季,供需量下滑。今年7月東莞樓市住宅成交環比下降一成,樓市進入蓄客期。8月份,房企推貨量加大,據不完全統計,將共有21個項目超過3000套住宅進入市場。房企加大推貨量,提前進入回籠資金階段,市場競爭進一步加劇。

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8月東莞樓市將出現一波供應小高潮


  7月是傳統樓市淡季,供需量下滑。今年7月東莞樓市住宅成交環比下降一成,樓市進入蓄客期。8月份,房企推貨量加大,據不完全統計,將共有21個項目超過3000套住宅進入市場。房企加大推貨量,提前進入回籠資金階段,市場競爭進一步加劇。

    供應 7月進入傳統樓市淡季

  7月東莞住宅供需環比放緩,同比均增長。其中,公寓和別墅供需環比同比均下滑,洋房供需同比均增長42%左右。同時,非住宅供應環比同比均大降,寫字樓更是在7月“斷供”。從整體市場來看,7月樓市進入傳統樓市淡季。

  據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,7月東莞住宅新增供應整體環比有所放緩,7月全市住宅供應36.98萬平方米, 環比下跌8%。除了松山湖片區和水鄉片區供應上漲外,其余片區均下跌。其中供應熱點集中在松山湖片區和東部產業園片區,合計供應達 21.88萬平方米,占比高達59%。

  從市場來看,萬科持續推貨搶跑,旗下萬科東新翡翠松湖、萬科第五城、萬科金地天空之城等6個項目集體發力供應13.55萬平方米,占全市比重37%。

  6月東莞一手住宅網簽量出現一個小高峰,7月則稍顯回落。樂有家研究中心數據顯示,2019年7月東莞一手住宅網簽4462套,環比下跌10.1%。在各片區成交中,東部產業園片區及松山湖片區成交量最高,前者為964套,后者為933套,霸占冠亞軍位置。城區片區及東南臨深片區則環比有較大的跌幅。水鄉新城片區一手住宅網簽量最少,僅為406套。

  東莞中原戰略研究中心也表示,繼6月眾多品牌房企全力沖刺年中業績后,7月東莞住宅網簽成交有所回落,約50.49萬平方米,環比下降9%,同比上升31%。從個盤角度看,品牌項目和中低價項目仍然跑贏市場,7月住宅成交排行前15名項目中,幾乎全為品牌房企項目,此外有7個項目成交均價低于1.7萬元/平方米。受中低價項目成交突出影響,7月全市普通住宅均價環比下降1.11%。

    區域 東坑、沙田、塘廈和虎門為成交熱點

  受到供應量影響,7月成交熱點也集中在松山湖片區和東部產業園片區。值得注意的是,東部產業園片區屬于東莞價格洼地,客戶需求逐步釋放,成交占比回升明顯,7月主要以和昌拾里松湖成交為主。

  從鎮區來看,據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,7月東坑、沙田、塘廈和虎門為成交熱點;沙田和虎門主要由于受規劃利好及虎門二橋、莞番高速一期通車影響,濱海片區熱度持續升溫,成交效果良好。高埗、寮步、東坑由于個盤集中入市,供應明顯放量,成交也較為不錯。

  另外,7月區域成交分化加劇,有9個鎮區住宅成交面積環比上漲明顯(漲幅大于20%), 其中東坑、中堂環比放量顯著。全市六成區域成交環比下滑,有18個鎮街跌幅明顯(跌幅大于10%),市場明顯降溫。從價格來看,東莞中原戰略研究中心表示,7月東莞大部分鎮街洋房成交均價環比持續走穩,近九成鎮街均價環比漲跌幅小于5%。

  7月是傳統樓市淡季,加上今年市場觀望氛圍日趨嚴重,樓市進入蓄客期。據東莞中原策略中心對全市在售100多個項目監測顯示,7月樓市訪客量環比6月下滑3%。認購方面,大部分項目進入蓄客期,成交有所下滑,7月認購量環比6月下降15%。

  另據東莞中原戰略研究中心監測數據不完全統計顯示,7月樓市推貨項目數繼續減少,整體供應套數環比下降47%, 整體銷售率為74%,但個盤分化明顯。去化良好的項目以片區內中低價項目、TOD項目為主。

  另外,全市多片區成交分化加劇,中心城區由于部分熱銷盤進入尾盤階段,導致認購數量有所下滑,但是整體出貨效果良好;濱海片區和水鄉片區有新品牌項目入市,帶動認購情況回升明顯,其余片區成交不溫不火。

    庫存 臨深片區住宅庫存消化周期拉長

  由于7月東莞住宅新增供應放緩,庫存下滑至485萬平方米,環比下降3.22%,同比下降3.28%,按照過去一年消化速度計算,7月底住宅庫存消化周期持續縮短至不足11個月。東莞中原戰略研究中心分析,目前市場分化明顯,中心城區依然嚴重供不應求,臨深片區住宅庫存量最大,為136.5萬平方米,占全市比重的28%,臨深片區住宅庫存消化周期繼續拉長至近17個月。

  據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示,7月全市鎮街中謝崗的消化周期超過30個月,由于該區域長期缺乏新品,市場成交量少,導致整體去化周期高企;另外臨深片區普遍項目去化壓力加大,鎮街消化周期均超過14個月。城區多鎮街去化周期不足6個月,望牛墩和企石由于近年供應少,去化周期較低。

    后市 8月將現一波供應小高潮

  市場將現一波供應小高潮。據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示,隨著“金九”傳統旺季漸近,品牌房企搶跑意圖明顯,8月預計將有21個項目推新貨入市,推貨量超3000套,創年內月度新高,環比7月增長125%。

  從區域來看,隨著品牌、高價地項目入市增多,競爭格局加劇。目前臨深片區是供應主力區,其次是水鄉片區和松山湖片區,其中近兩年供應整體偏緊的水鄉片區供應放量大增。值得注意的是,隨著近兩三年高價地項目陸續上市,在售的高價地項目明顯增多,競爭壓力加大。從戶型來看,大部分項目主推剛需及首次改善產品為主,部分項目推出緊湊型三房、四房,戶型趨小化。

    是誰在買房?

    購房者平均年齡36.4歲 金融從業者最多

  8月7日,東莞市人力資源和社會保障局發布了《2019年度勞動力市場工資指導價位》,金融業連續多年“拔得頭籌”,是所有行業中月薪平均值唯一過萬的行業。這正好符合近幾年省內購房者情況。據相關研究機構統計數據顯示,在省內購房者情況分析當中,金融從業者購房人數最多,且普通職工人數占比增加,自住需求成為主要置業目的。

  據中原地產對廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、珠海、中山等廣東省七大城市購房者情況進行不完全統計發現,今年買房的購房者當中,依然以金融、保險、證券從業者為主,且普通職員占比上升,管理層占比有所降低。2019年前6月相比2018年,購房者中的管理層占比降低,而一般職員占比上升了3個百分點,達到23%。這一變化與客戶置業目的變化一致,說明剛需正逐漸回歸。

  8月7日,東莞市人力資源和社會保障局發布了《2019年度勞動力市場工資指導價位》,指導價位基本涵蓋了社會所有行業和領域。數據也顯示,在12大類行業中,金融業連續多年“拔得頭籌”,是所有行業中月薪平均值唯一過萬的行業。

  此外,中原地產數據顯示,2019年1-6月,剛需客戶占比正在上升。在七個城市購房者置業目的一欄中,填寫置業目的為“自住”的客戶占比從2018年起就持續上升,2019年一季度創下了2016年以來的新高。從自住需求的月度走勢來看,2018-2019年自住需求占比持續回升,已從2016年市場高熱時期的50%左右升至65%。

  從客戶年齡來看,中原地產數據顯示,2016年-2019年6月購房者的平均年齡為36.4歲。從變化趨勢來看,年齡的上下浮動與市場熱度有一定的關聯。當市場好時,客戶會更年輕,而市場熱度較低時,客戶則會更年長。



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